在刚刚过去的这个周末，陪我远房堂妹看了一圈的房子。
选择标的主要是即买即住的二手房，范围锁定在高新、曲江、城南等高频成交的热门小区。
今早呢，就看到了西安住建系统公布的最新二手房成交量：
数据显示，10月份，全市存量房（二手房）住宅网签备案面积92.9万平方米（9396套），环比增长21.34%，同比增长119.78%。
不知道你们信不信这个数据，反正中介门店的小哥应该是第一个站出来摇头的。
统计了自有公开数据以来的西安二手房成交量走势，今年的低点分别出现在1月和6月。
1月的行情就不聊了，跟大家着重聊聊6月以来的近况。
官方数据一片祥和，6月至今，西安二手房成交量已实现“四连涨”，最近的10月，成交量已达9396套。
相较6-9月的平滑涨幅，10月竟然出现了“跳涨”，这与我实踩体感还是有很大差别的。
跟同期的新房相比，10月西安新房网签不过4400+套。
虽然二手房的政策环境更为宽松，不落户都可以买首套二手房，但在一个以新房交易为主体的二线城市，二手房成交量是新房的两倍，真能让人信服吗？
也许，此时此刻往积极向上的方向吹风总是没错。
两天看了二十几套房子，跟门店中介聊了聊市场氛围，我最大的感受是：
西安二手房完全进入“买方市场”，降价房源越来越多，可谈空间越来越大，房东心态濒临瓦解，用降价能够换来成交，已经是极好的结果。
周末看房第一站，我们从丈八北路地铁口一路向南。
天朗蓝湖树是整个板块成交最为活跃的二手房小区，高新科技路+地铁口+新开商场+10年左右的房龄+绿化尚可的社区，这些标签的共同发力，这个小区在2018年成交价一度突破了两万，2021年后，成交价一直稳定在1.8-1.9万元/㎡的水平。
2023年11月，85㎡两室成交价已跌破1.7万元/㎡，小区内143㎡的改善户型，挂牌价1.85万元/㎡，门店挂了一年了，至今还没有成交。
负责带看的门店小哥也挺真诚，直言这个小区今年的成交很乏力，如果意向足够确定，随时约外地的房东回来谈价。
房子卖不出去，门店中介着急，房东也着急。
今年的主旋律是楼市政策一一松绑，别看首付降低至两成、执行“带押过户”、不限购等等，这些花里胡哨的操作并没有盘活二手房市场。
能选择二手房小户型的，基本都是首次置业的小年轻，手里有多少钱和每个月能挣多少钱，才是置业与否的核心。
门店小哥跟我闲聊，“现在就业环境挺难的，现在门店的租赁业务也很差，以往那种一开间的户型或者小两室很好出租，今年这类闲置三个月以上的出租房源已经有七八套了。”
“没有需求就创造需求”的时代，真的在渐行渐远了，这不是单凭努力就可以解决的问题。
后续的看房流程，基本也都是走马观花。
保利天悦，看了；金泰新里城，看了；罗马景福城，看了；
万科城市之光，看了；中海城、凯旋门，看了；金地南湖意境，看了；
融创西安宸院，看了；海亮新英里，看了；金地西沣公元，看了；
原本炙手可热的二手房社区，如今降价已经是基本操作。
区别就是有好学校的小区，房东底气稍微足一些；100㎡上下的刚需房源，降价比140㎡+的改善户型更猛。
两天看房下来，专门做动车而来的堂妹父母决定今年不考虑在西安买房了。
归根结底，还是“买涨不买跌”的心理作祟，我表示理解。
反正她有房租住，短期内也没有很强烈的买房需求，大不了等后期二手房成交量启动，我再叫她父母过来看房即可。（如果真的有的话）
甭管行业内外，大家对于目前的楼市情绪是低迷的。
很多人爱讲“人口老龄化、新生儿新低，城镇化到头”巴拉巴拉，这类人就是典型的口嗨选手，每天刷刷短视频，就以为认清了一个行业。
我对于后续楼市走势的困惑，其实在于三点：
第一，万亿放水到底能填多少地方财政的窟窿？
财政部公布了《2023年前三季度财政收支情况》，其中说到，前三季度全国国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。
要知道，土地出让金是全部归地方政府的，地方财政先遇冷，最受银行和楼盘待见的公职人员也不香了，而且城市更新建设的进度会停滞不前，其关联的建筑业等房地产上下游相关行业就业压力巨大，没有就业，何来消费？
第二，棚改2.0的货币化安置力度貌似不够？
西安在2.0更新的名单中，但就我了解到的一些拆迁货币补偿是远低于市场价的，主流的安置方式仍是【部分实体安置+部分货币安置】的组合拳。
归根结底，还是房地产萎靡，房企口袋里银钱不足，就算地方让房企全货币安置，涉足城改的国央企开发商，都不一定能拿出一大笔安置费出来。
2023年就这么着了，销量是指望不上了，重头戏是房企们明年的融资情况以及意愿。
光融资去做安置，后续开发的商品房卖不出去，房企们不会傻到去当下一个恒大。
第三，涨价预期该如何设立？
城镇化率，新生人口不是阻力，一旦有涨价风向，涌入这座城市的年轻人还是得老老实实背房贷。
但问题在于，现在连销量都保证不了，还拿什么来涨价。销量又牵扯到每个人的工作和收入前景，这恐怕一朝一夕也改变不了什么。
综上，房地产市场需要一场“自上而下”以及“由上至下”的双重突围，也许只有通胀能够化解当前的债务和增长压力了，茅台、冰红茶的涨价，是有人希望你看到的信息。
以上为正文，来自钱言LIVE
